Nieuwbouw oogt fors duurder. Maar tussen de sticker en je bankrekening zit een wereld van verschil — vrij op naam versus kosten koper, BTW, overdrachtsbelasting, energie en onderhoud. We rekenen de opslag uit met de NVM-transactiecijfers (Q3 2026) — voor nieuwbouw én bestaande bouw op dezelfde methodiek — en leggen elk verschil begrijpelijk uit.
Om appels met appels te vergelijken kijken we naar de prijs per vierkante meter. We gebruiken de NVM-transactiecijfers Q3 2026 — die geven de daadwerkelijk betaalde prijs per m² (gbo wonen), voor nieuwbouw én bestaande bouw op exact dezelfde methodiek en op basis van tienduizenden transacties. Ons eigen aanbod op de nieuwbouwkaart bevestigt het beeld.
* Het gemiddelde over álle types (+12%) oogt groter dan de opslag per type, omdat nieuwbouw nú voor bijna de helft (49% van de transacties) uit appartementen bestaat — en die zijn per m² sowieso duurder. Herweeg je de nieuwbouwprijzen naar de typeverdeling van de bestaande voorraad, dan blijft er +8% over: ongeveer 3 procentpunt van de +12% is dus mix. En dit is nog vóór het v.o.n./k.k.-verschil.
Transactieprijs €/m² (gbo wonen), NVM Q3 2026 — nieuwbouw en bestaande bouw zij aan zij.
| Woningtype | Nieuwbouw | Bestaand | Opslag |
|---|---|---|---|
| Tussenwoning | € 4.532 | € 4.265 | +6% |
| Hoekwoning | € 4.517 | € 4.296 | +5% |
| 2-onder-1-kap | € 4.544 | € 4.264 | +7% |
| Vrijstaand | € 5.384 | € 4.548 | +18% |
| Appartement | € 6.060 | € 5.622 | +8% |
| Alle types | € 5.320 | € 4.771 | +12% |
Ons eigen aanbod bevestigt dit: op de nieuwbouwkaart ligt de mediane nieuwbouw-vraagprijs rond € 4.900/m² (grondgebonden) en € 6.400/m² (appartement). Op koopprijs: nieuwbouw € 514.000 vs bestaand € 490.000 (+€ 24k · CBS Q2 2026). Absoluut verschil regionaal groter — Calcasa noemt landelijk ~€ 86.000.
Hier woont de meeste vraag — en de duurste nieuwbouw. We zetten de nieuwbouw-€/m² uit ons eigen aanbod naast de transactieprijs per m² van de bestaande voorraad per stad. Het verschil loopt uiteen van +51% in Den Haag tot −12% in Amsterdam, waar nieuwbouw per m² juist góedkoper is dan de bestaande voorraad. Dat is geen kwaliteitsopslag maar een type- en locatie-effect: stadsnieuwbouw is bijna altijd een nieuw appartement op een toplocatie, terwijl het stadsgemiddelde een heel andere mix is.
| Stad | Nieuwbouw | Bestaand | Aanbod vs. voorraad |
|---|---|---|---|
| Den Haag | € 7.564 | € 5.020 | +51% |
| Eindhoven | € 6.652 | € 4.900 | +36% |
| Rotterdam | € 6.238 | € 4.900 | +27% |
| Utrecht | € 7.147 | € 6.819 | +5% |
| Amsterdam | € 7.538 | € 8.559 | −12% |
Lees dit verschil met beleid. Dit is géén kwaliteitsopslag — het is vooral de vraag hoe duur en hoe appartement-zwaar de bestaande voorraad van een stad al is. In Amsterdam bestaat die voorraad voor 88% uit meergezinswoningen die klein, centraal en duur zijn (€ 8.559/m²), terwijl de nieuwbouw er juist in Noord, Nieuw-West en Zuidoost ligt: het aanbod komt daar onder de bestaande voorraad uit (−12%). In Utrecht liggen ze dicht bij elkaar (+5%). In Den Haag en Eindhoven lijkt het gat juist groot, doordat de bestaande voorraad er veel goedkopere rand-woningen telt en de nieuwbouw er op toplocaties staat (Scheveningen, Strijp-S). Vergelijk daarom nooit een stadsgemiddelde met één project: vergelijk appartement met appartement, in dezelfde wijk.
Nieuwbouw-aanbod: QUVÉE-nieuwbouwkaart, peildatum 14 okt 2026 (mediane v.o.n.-€/m² van projecten met prijs én oppervlak — Amsterdam 55, Utrecht 40, Rotterdam 36, Den Haag 28, Eindhoven 25). Bestaande voorraad: transactie-€/m² per stad (Walter Living, aug 2026) — dezelfde cijfers als op /markt en /marktdata. Let op dat links vraagprijzen v.o.n. van het huidige aanbod staan en rechts betaalde prijzen k.k. van verkochte woningen: aanbod ≠ transactie. Afgerond.
Twee huizen met exact dezelfde vraagprijs kosten je niet hetzelfde. Het zit 'm in wie de overdrachtskosten betaalt: de verkoper (v.o.n.) of jij als koper (k.k.).
Van overdrachtsbelasting tot onderhoud: waar zitten de kosten, en bij wie?
| Nieuwbouw (v.o.n.) | Bestaande bouw (k.k.) | |
|---|---|---|
| Prijsvorm | Vrij op naam | Kosten koper |
| Overdrachtsbelasting | 0% — n.v.t. | 2% eigen woning · 0% starter ≤ € 555k · 8% belegger |
| BTW | 21%, verwerkt in de prijs | Niet van toepassing |
| Notaris (leveringsakte) | Inbegrepen in v.o.n. | Zelf betalen (~€ 700–1.200) |
| Taxatie | Meestal niet nodig | Vaak vereist (~€ 500–800) |
| Bouwkundige keuring | Niet van toepassing | Aan te raden (~€ 300–500) |
| Aankoopmakelaar | Zelden nodig | Vaak (~€ 3.000–5.000) |
| "Kosten koper" grofweg | ~1–2% (alleen financiering) | ~5–6% van de koopsom |
| Tijdens het traject | Bouwrente + evt. meerwerk + wachttijd | Direct bewoonbaar |
| Energielabel & maandlasten | A/A++ — lage energiekosten | Wisselend, vaak hoger |
| Onderhoud eerste jaren | Vrijwel nihil + garantie | Reserveer voor onderhoud |
| Prijs per m² (NVM Q3 2026) | ~€ 5.320 mix · eengezins ~€ 4.609 · appartement € 6.060 | ~€ 4.771 mix · eengezins ~€ 4.332 · appartement € 5.622 |
Wat betaal je écht bij oplevering — nieuwbouw v.o.n. tegenover een vergelijkbare bestaande woning k.k.?
Daarna nog: bouwrente over grond en betaalde termijnen + optioneel meerwerk + tijdelijk dubbele woonlasten.
Optioneel nog: aankoopmakelaar (~€ 4.000) + bouwkundige keuring (~€ 400). Starter (≤ € 555k, 18–35 jr): overdrachtsbelasting € 0 → ± € 9.000 lager.
De kern: bij dezelfde vraagprijs betaal je aan een bestaande woning al gauw € 10.000–18.000 méér aan kosten koper (starters minder, dankzij de vrijstelling). Bij nieuwbouw zit de overdracht al in de prijs — maar reken op bouwrente en meerwerk. De "opslag" van nieuwbouw is in de praktijk dus kleiner dan de kale €/m² doet vermoeden, en je krijgt energiezuinig wonen + garantie terug. Reken je eigen situatie door met Maximale Hypotheek en Eigen Geld.
Dezelfde cijfers vallen anders uit voor een starter, een doorstromer of een belegger.
Vaak wel. De nieuwbouwpremie is deels een tijdelijk verschil: na ongeveer 5 tot 10 jaar loopt de marktwaarde meestal gelijk met wat je voor de nieuwbouw betaalde — zeker in een stijgende markt. Bovendien houden energiezuinige woningen (label A/A++) hun waarde beter vast: kopers kijken steeds vaker naar de maandlasten, en oudere woningen zónder verduurzaming worden relatief minder waard en lastiger verkoopbaar. Tegenover de meerprijs staan dus lagere energie- en onderhoudskosten en een sterkere waardevastheid — maar reken jezelf niet rijk: koop een woning om in te wonen, niet als kortetermijnbelegging.
Indicatief, o.b.v. Calcasa en marktanalyses. Waardeontwikkeling verschilt sterk per locatie en periode.
Bekijk het actuele nieuwbouwaanbod per gemeente en reken je maximale hypotheek en eigen geld door — gratis.
Op koopprijs ligt nieuwbouw gemiddeld zo'n 5% hoger (CBS, Q2 2026: € 514.000 vs € 490.000). Per m² is het verschil bij hetzelfde woningtype kleiner dan het totaalcijfer suggereert: volgens de NVM (Q3 2026) is de opslag +6% bij eengezinswoningen en +8% bij appartementen, maar +18% bij vrijstaand. Over álle types samen is het +12% (€ 5.320 vs € 4.771 per m²); ongeveer 3 procentpunt daarvan komt doordat nieuwbouw nu voor bijna de helft (49% van de transacties) uit appartementen bestaat — die zijn per m² sowieso duurder.
Van de vijf grootste steden ligt de nieuwbouw-vierkantemeterprijs het hoogst in Den Haag (~€ 7.560, opgestuwd door kust-luxe in Scheveningen) en Amsterdam (~€ 7.540), gevolgd door Utrecht (~€ 7.150), Eindhoven (~€ 6.650) en Rotterdam (~€ 6.240). In Amsterdam komt nieuwbouw daarmee onder de bestaande voorraad uit (−12%), omdat die er klein, centraal en duur is; in Den Haag is het verschil het grootst (+51%) doordat stadsnieuwbouw er vooral nieuwe appartementen op toplocaties betreft — een type- en locatie-effect.
V.o.n. ("vrij op naam"): de overdracht (bij nieuwbouw de BTW en de leveringsakte) zit al in de prijs. K.k. ("kosten koper"): bij bestaande bouw betaal je bovenop de koopsom nog overdrachtsbelasting en de notariskosten voor de levering.
Nee. Bij nieuwbouw geldt 21% BTW in plaats van overdrachtsbelasting, en die zit al in de v.o.n.-prijs. Bij bestaande bouw betaal je 2% overdrachtsbelasting (starters van 18–35 jaar 0% tot € 555.000 in 2026; beleggers 8%).
Bij bestaande bouw grofweg 5 à 6% van de koopsom (overdrachtsbelasting, notaris, taxatie, advies). Bij nieuwbouw maar zo'n 1 à 2%, omdat de overdracht al in de v.o.n.-prijs zit — je betaalt dan vooral financieringskosten.
Bouwrente is de rente over de grond en de al betaalde bouwtermijnen tijdens de bouwperiode. Meerwerk zijn extra opties die je bij de aannemer bijbestelt (uitbouw, luxere keuken, dakkapel). Beide komen bovenop de v.o.n.-prijs en kunnen flink oplopen.
Vaak wel: na ongeveer 5 tot 10 jaar loopt de marktwaarde meestal gelijk met de nieuwbouwprijs, zeker in een stijgende markt. Energiezuinige woningen (label A/A++) houden hun waarde bovendien beter vast dan oudere woningen zonder verduurzaming.
Prijs per m² per woningtype: NVM Woningmarktcijfers Q3 2026 — Bijlage 2 (bestaande bouw) en Bijlage 3 (nieuwbouw), transactieprijs €/m² gbo wonen, zelfde methodiek voor beide. De regel eengezinswoning publiceert de NVM niet zelf: dat is ons gewogen gemiddelde van tussenwoning, hoekwoning, 2-onder-1-kap en vrijstaand, gewogen met het aantal transacties per type uit datzelfde kwartaalbericht. Koopprijzen: CBS 85822NED Q2 2026 — nieuwbouw (n=5.684) en bestaande bouw (n=58.952) uit dezelfde reeks. Nieuwbouw-aanbod per stad: QUVÉE-nieuwbouwkaart, peildatum 14 okt 2026 (mediane v.o.n.-€/m²). Bestaande €/m² per stad: Walter Living (aug 2026), dezelfde reeks als op /markt. Belastingen: Belastingdienst/NHG 2026 (startersvrijstelling t/m € 555.000). Waardeontwikkeling: Calcasa. Alle bedragen indicatief en afgerond; geen advies in de zin van de Wft — raadpleeg een erkend adviseur.
Alle actuele nieuwbouwprojecten van Nederland op de kaart — prijzen, status en oplevering per gemeente.
Naar de kaart → Markt & prijzenKwartaalcijfers, prijsontwikkeling en prognoses tot 2028 — met NVM-, CBS- en DNB-data.
Bekijk de markt → Maximale hypotheekReken in één minuut uit wat jij kunt lenen — en of v.o.n. of k.k. het beste past.
Start de berekening →